No hay duda de ello, Puerto Vallarta y Riviera Nayarit acaba de terminar 2021 con un año de bandera, más de 60% sobre el año anterior. Claro, 2020 se vio obstaculizado por covid, pero aún así fue un año bastante decente. Lo que se perdió en 2020 debido al covid, como muestra el gráfico siguiente, se compensó con creces en 2021, que superó incluso la línea de tendencia. Esto muestra el volumen bruto de ventas para la región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit.
MLSVallarta, junto con la ayuda de algunos miembros de FLEX MLS, compiló los siguientes datos y gráficos con respecto a las ventas de bienes raíces para Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Las dos regiones, que abarcan dos estados diferentes y por lo tanto con la comercialización y la marca por separado, son vistos por las asociaciones locales de bienes raíces como un solo destino. Tradicionalmente Puerto Vallarta ha sido el mercado más grande con 70% de todas las ventas en 2017. Pero eso continuó cayendo hasta que fue responsable de sólo 63% de todas las ventas en 2021.
En cuanto al volumen de ventas, ha aumentado en casi 230%, de poco menos de $400 millones en 2017 a $615 millones en 2021. Nota: aunque el peso es la moneda nacional de México, la mayoría de las propiedades inmobiliarias aquí se han valorado y vendido en dólares estadounidenses durante bastante tiempo. Y como la actividad del mercado ha aumentado, los niveles de inventario han tratado de mantenerse al día con numerosos nuevos proyectos en desarrollo, pero actualmente la demanda es más fuerte que la oferta. Debido a esto, el diferencial entre el precio de lista y el precio de venta se ha reducido. En 2017, la diferencia era de 10%, pero en 2021 se redujo a 7%.
Y como la demanda supera a la oferta, los precios suben. Hoy en día hay menos propiedades disponibles por debajo de $100,000 con el rango más caliente entre $250-$500,000. Pero sigue siendo un destino de turismo inmobiliario relativamente barato con 85% de ventas por debajo de $500,000, y básicamente se ha mantenido así desde 2017.
Si nos centramos sólo en los condominios (que representan alrededor de 85% del mercado), el condominio medio ha subido 25% durante este período de tiempo, como se muestra en el gráfico siguiente.
Y si limitamos nuestro análisis sólo a los condominios de dos dormitorios (que suponen alrededor de 50% del inventario vendido), han subido algo más de 20%.
Las unidades de dos dormitorios, como se ha mencionado, representan la mitad de los condominios vendidos, y ese número ha sido bastante constante en los últimos cinco años, al igual que para otros tipos de condominios. Los estudios representan alrededor del 5% del mercado, las unidades de un dormitorio - 25%, las unidades de tres dormitorios - 17%, y las unidades con cuatro o más dormitorios representan sólo el 3% del inventario vendido.
Lo que ha cambiado son los precios de venta. Los estudios han subido 25% en este periodo de tiempo, pero las unidades de un dormitorio han subido 40%, las de tres dormitorios - 23% mientras que las grandes unidades de 4 dormitorios o más han subido 33%.
En cuanto al tamaño de los condominios, aproximadamente un tercio de todos los condominios vendidos tenían menos de 100 m2, y otro tercio oscilaba entre 101-150 m2. Los condominios de 151-200 m2 y más de 200m2 se reparten a partes iguales el tercio restante.
El siguiente gráfico muestra el inventario de condominios por precio a lo largo del tiempo. Aquí podemos ver en la parte superior, en verde, que los condominios con precios entre $100,000 - $249,000, cayeron de tener 47% en 2017 del mercado vendido a sólo 39% en 2021. El inventario de condominios que se vendieron por menos de $100,000 también cayó, mientras que los precios de condominios entre $250,000 y $499,000 aumentaron de tener solo un tercio (33%) de todas las ventas en 2017, a 42% en 2021. Los otros dos rangos de precios también aumentaron, pero en un grado mucho menor.
Esto tiene sentido, ya que, al subir todos los precios, habrá menos unidades de bajo precio disponibles para vender. Lo interesante es que gran parte del crecimiento se centra en la horquilla de precios de $250.000 - $500.000. Es el punto dulce. Este es el punto dulce. Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, como se mencionó anteriormente, siguen siendo una región con precios relativamente baratos en comparación con otras regiones turísticas / retiro. Pero poco a poco está subiendo.
Entonces, ¿dónde están situados todos estos condominios que se han vendido? Hemos estado rastreando las siete regiones más populares en los últimos cinco años y son: South Shore, Centro Sur, Zona Hotelera, Marina Vallarta, Nuevo Vallarta y Bucerias, junto con la relativamente nueva zona popular Francisco Villa West, que incluye Versalles y Fluvial, situado entre Francisco Villa y la Zona Hotelera.
En 2017 estos ocho representaron 85% de las ventas de condominios mientras que en 2021 bajó a 72%. Algunos han disminuido en número de ventas, como la Costa Sur que pasó de 14% a 7%, y el Centro Sur que pasó de 22% de ventas a sólo 14% (aunque sigue siendo la zona más popular). Marina Vallarta en realidad aumentó de 4% a 6% y podemos ver que por el número de proyectos de condominios que han subido aquí en los últimos años.
Si limitamos nuestro estudio a solo cuatro de las regiones más populares (se han mantenido en las cuatro primeras posiciones a lo largo de los últimos cinco años), encontramos que en 2017 representaron 62% de todas las ventas de condominios, mientras que en 2021 solo representaron 42%.
¿Qué está pasando? Bueno, algunas cosas. Primero, el mercado se está diversificando, extendiéndose hacia el norte en Riviera Nayarit pero también detrás de Vallarta en áreas como Versalles y Pitillal. Tres de las regiones populares mencionadas anteriormente se encuentran dentro de Puerto Vallarta, mientras que sólo una está en Riviera Nayarit. Pero Nayarit es cada vez más popular, como se mencionó anteriormente, hasta 7% a ahora representan 30% de todas las ventas en la región PV / RN. Nayarit tiene más playas y costas accesibles, pero lo más importante es que tiene espacio para crecer: hay más costa urbanizable en Riviera Nayarit que en Vallarta. Gran parte de la costa sur de Vallarta ni siquiera es accesible por carretera. Y la parte que sí lo es es montañosa, lo que limita en cierta medida el desarrollo. En Puerto Vallarta, los promotores inmobiliarios se están instalando en barrios como Versalles y construyendo torres de condominios, algo nunca visto. Pero para los promotores que quieren construir en terrenos frente al mar, cada vez se ven más obligados a ir a Nayarit.
Un último gráfico. Muestra el precio medio de venta de un condominio en la región desde 2003. Como se puede ver, los precios subieron dramáticamente desde 2003 hasta 2007. A continuación, los precios comenzaron a caer durante los próximos diez años hasta 2017. Para mantener los precios bajos desarrolladores que estaban construyendo se centra en unidades más pequeñas que no estaban frente al mar. Pero desde entonces los precios han ido en constante aumento una vez más.
Nota:
Estas cifras no reflejan las ventas que han tenido lugar en la región de Punta de Mita, más específicamente el desarrollo de Punta Mita. Estas ventas en su mayor parte no se reportan en ninguno de los dos sistemas MLS, sin embargo, si lo fueran, se estiman entre $200-250 millones. Se han omitido a propósito, ya que no se dispone de cifras de los últimos cinco años. Además, no todos los promotores inmobiliarios forman parte de los sistemas MLS disponibles, por lo que sus cifras no se reflejan aquí. Por estas razones, estos gráficos pretenden mostrar más las tendencias a lo largo del tiempo que los volúmenes reales.
Fuente: https://www.mlsvallarta.com/news/puerto-vallarta-real-estate-trends-2017-2022/
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