Informe Inmobiliario MLS Vallarta 2020

En 2020 Covid desafió al mundo y no fue diferente en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Causó estragos en las industrias de la hospitalidad, restaurantes y bares, y el mercado inmobiliario local no fue la excepción. El año terminó con una baja de aproximadamente 17% con respecto al año estelar del año pasado, y ligeramente por debajo del volumen de ventas en 2018. Esos son los resultados cuando se comparan los resultados de ventas año tras año. Pero la mayoría de las ventas inmobiliarias se producen uno o dos meses antes de la fecha de cierre, por lo que, en efecto, muchas de las ventas que se registraron en el primer trimestre de 2020 fueron en realidad "vendidas" en el último trimestre de 2019. Y también, la importancia de Covid no se dio cuenta hasta en la última parte del primer trimestre. Si miramos las ventas por trimestres y las comparamos con las del año anterior, vemos que en el primer trimestre bajaron ligeramente unos 10%. Pero en el segundo trimestre las ventas se desplomaron, con un volumen de 50% menos, seguido de 25% menos en el tercer trimestre. Las ventas repuntaron en el cuarto trimestre en 23%, a medida que las esperanzas de una posible contención y el lanzamiento de una vacuna se hacían más optimistas. El interés de los compradores estadounidenses y canadienses por los bienes raíces turísticos se mantuvo fuerte, a pesar de que durante gran parte del año fue difícil para cualquiera ver físicamente las propiedades o, en ocasiones, incluso llegar a Puerto Vallarta. Esto fue parcialmente compensado, sin embargo, por un mayor interés de los compradores nacionales que encontraron difícil y complicado viajar fuera de México, por lo que se volcaron hacia adentro y viajaron dentro del país, lo que resultó en más mexicanos comprando en la región que en años pasados. El hecho de que pudieran comprar inmuebles en dólares estadounidenses y, por tanto, bloquear su inversión en una divisa más segura, tampoco les perjudicó.  Covid ha obligado a muchas agencias y promotores a ser creativos, por ejemplo ofreciendo visitas virtuales en línea en las que se puede recorrer una propiedad, habitación por habitación, sin estar físicamente en ella. Pero antes de entrar en más estadísticas, un poco sobre el mercado local. Puerto Vallarta se encuentra en el estado de Jalisco, cerca del vecino estado de Nayarit, al norte. Su frontera (el río Ameca) divide la Bahía de Banderas por la mitad, con Vallarta y sus suburbios en la orilla sur. La costa al norte del Ameca se conoce comúnmente como Riviera Nayarit. Para el turismo inmobiliario (segunda residencia y compradores extranjeros), Puerto Vallarta constituye tradicionalmente alrededor de 2/3s del mercado, o el doble del número de ventas como se informó en Riviera Nayarit.  Esto es un poco engañoso, sin embargo, debido a la forma en que las ventas de bienes raíces se reportan en la región, o en México para el caso. No existe una base de datos centralizada para extraer las ventas que se han producido realmente, como en EE.UU. o Canadá. La única fuente es lo que los agentes inmobiliarios reportan dentro de sus sistemas MLS. Cuanto más cerca del centro de Puerto Vallarta, el mejor informe ha sido. Pero a medida que te alejas, especialmente en Riviera Nayarit, los informes de ventas disminuyen. Esto es especialmente notable en la zona de Punta de Mita, en el extremo norte de la bahía, que ofrece principalmente de gama alta, las opciones de lujo de bienes raíces y ha sido un gran éxito, pero cuyos números completos no están siendo reportados en los sistemas de MLS. Lo mismo ocurre con una serie de promotores inmobiliarios que pueden no ser parte de los sistemas MLS - muchos no están reportando sus ventas tampoco. Esto significa que las ventas brutas reales de toda la región son probablemente muy superiores. Dicho esto, aún hay datos suficientes para identificar tendencias significativas en el mercado. He aquí algunas de ellas. La gráfica anterior muestra que el mercado ha experimentado un enorme crecimiento en los últimos años al recuperarse de la crisis económica de 2008, aunque parte de este crecimiento también se debe a que hay mucho mejor reporte de ventas. La región de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit ofrece uno de los mercados inmobiliarios más sofisticados de México, a la par o en segundo lugar después de Los Cabos. Para gran parte del resto del país, no existen los servicios MLS, que son bien conocidos por proporcionar excelentes herramientas de marketing para los profesionales de bienes raíces y hacer mucho más fácil para los posibles compradores saber exactamente lo que está a la venta en una región. Buscar bienes raíces en Vallarta no es muy diferente de cómo es al norte de la frontera. Dicho esto, la experiencia de compra puede ser muy diferente, ya que se trata de un idioma diferente, la cultura y la moneda. Tres buenas razones por las que uno debe utilizar un profesional de bienes raíces al comprar o vender bienes raíces en la región. Si observamos la evolución del mercado por rangos de precios específicos, podemos ver que se está produciendo una revalorización, como se refleja en el siguiente gráfico, que muestra que hay menos propiedades disponibles por menos de $100.000, mientras que hay más en el rango del millón de dólares. Parte de esto se refleja en la oferta y la demanda, pero como veremos en breve, hay otros factores que muestran que los precios están aumentando. Dado que el mercado de los condominios representa al menos dos tercios de todas las ventas y lo ha hecho tradicionalmente durante muchos años, podemos hacernos una mejor idea de cómo se ha comportado el mercado en los últimos cinco años con sólo mirar sus datos de ventas. En el siguiente gráfico vemos una tendencia de cada vez más ventas por encima de $500.000, mientras que menos ventas de unidades por debajo de $100.000. Los agentes inmobiliarios informan de un aumento del interés en la gama de precios de más de $500.000 en lo que va de año, pero con una oferta limitada, lo que sugiere que esta tendencia se mantendrá. El rango más popular es entre $100,000-$250,000 con más de 80% de ventas para condominios por debajo de $500,000.  En 2007, en el punto álgido del mercado, los condominios se vendían bastante más caros, con un precio medio de venta de $400.000. Aunque el valor de los condominios bajó, desde entonces ha repuntado, aunque no hasta los niveles alcanzados anteriormente. En 2020, el precio medio de venta de un condominio era de $340.000. Pero para poner esto en perspectiva, 2006-2007 fueron años excepcionales en los que la demanda superó a la oferta, lo que hizo subir los precios de forma espectacular. Los precios habían subido espectacularmente en los años anteriores. El condominio de dos dormitorios representa casi el 50% de todas las ventas de condominios y así ha sido durante años. El siguiente gráfico también muestra que los estudios son cada vez más populares. La razón más probable es que, como los precios han subido, los promotores inmobiliarios, para poder ofrecer una unidad de bajo precio, recurren a ofrecer más estudios que aprovechan el espacio de forma eficiente.   Si analizamos el mercado de condominios por tipo y cómo se han revalorizado en los últimos cinco años, obtenemos los resultados que se muestran a continuación. Una unidad de uno o dos dormitorios ha visto subir los precios de forma bastante constante en alrededor de 20% en los últimos cinco años. En 2020, los estudios subieron, mientras que las viviendas de más de 4 dormitorios bajaron. Esto es más probable un reflejo de una caída en un mercado inseguro donde los compradores se volvieron más conservadores y compraron algo más pequeño y menos costoso. También hubo un aumento sustancial en la disponibilidad y las ventas de unidades de estudio de gama alta en la zona centro-sur de Vallarta. El precio medio de venta de un condominio ha subido sustancialmente y de manera constante en los últimos cinco años - $260.000 en 2016, mientras que llega a $340.000 en 2020, apreciándose en más de 30% durante este período de cinco años. Curiosamente, el tamaño medio de un condominio no cambió, permaneciendo relativamente constante en 138 m2 o poco menos de 1.500 f2. Otra forma de verlo es el tamaño de las unidades. Tradicionalmente, los condominios de menos de 100 m2 representan 1/3 de las ventas del mercado y consisten en estudios y unidades de un dormitorio. Las unidades de 100-150 m2 representan otro tercio del mercado y suelen ser de dos dormitorios. Y el último 1/3 está formado por condominios de tres o más dormitorios. El siguiente gráfico refleja cómo han subido los precios de venta de las unidades de 100-150 m2 de tamaño . En cuanto a las zonas con más ventas, hay cinco que tradicionalmente han sido las más populares: Centro Sur, Costa Sur, Zona Hotelera, Marina Vallarta y Nuevo Vallarta/Flamingos. Central Sur (al sur del río Cuale y antes de la subida a las montañas de la costa de South Shore) ha sido muy popular desde hace varios años y sigue dominando con alrededor de 20% del mercado general de condominios, aunque esto ha ido disminuyendo (estaba en 26% en 2016).  Si solo se tienen en cuenta las cinco zonas principales, la zona centro-sur representa alrededor de 27%, (por debajo de un máximo de 33% en 2016), mientras que Marina Vallarta tiene solo 4% de cuota de mercado. La Costa Sur tenía una cuota de mercado de 22% en 2016, pero se redujo a 13% en 2020. Probablemente hay múltiples razones para esto. Durante bastante tiempo la Ribera Sur (Amapas, Conchas Chinas, Garza Blanca, Real del Mar), fue el lugar para las propiedades de lujo de gama alta en la bahía. Y lo sigue siendo hasta cierto punto, pero parte de su brillo se ha visto disminuido por la apertura de terrenos al otro lado de la bahía (especialmente en Punta de Mita). Otros factores son que, aunque las montañas costeras ofrecen excelentes miradores para las propiedades, también es más caro construir y hay menos terreno edificable disponible. Además, está alejada del aeropuerto de Vallarta, por lo que hay que atravesar Vallarta para llegar a ella. Pero sigue teniendo su encanto, con una exuberante vegetación de montaña, vistas increíbles de las laderas y una espectacular costa rocosa que no se encuentra al otro lado de la bahía. "Otros" abarca todos los demás distritos o zonas inmobiliarias populares en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. En 2016 representó sólo 19% del mercado, pero ha ido en aumento cada año, ahora hasta 28% en 2020. Esto incluye áreas cada vez más populares como Bucerías, La Cruz, y un poco más lejos, Sayulita y San Pancho. Aquí falta Punta de Mita, que realmente es un mercado propio y tal vez debería considerarse separado de los otros mercados. Con el mercado terminando 23% en el cuarto trimestre en comparación con 2019, y con el mundo que parece estar finalmente en condiciones de manejar la crisis Covid, este año para las regiones de Puerto Vallarta y Riviera las ventas probablemente se mantendrán estables, pero mejorando a medida que avanzamos en el año como los cierres y las regulaciones de confinamiento se levantan y la distribución de vacunas, y las inoculaciones, mejoran. Fuente: https://www.mlsvallarta.com/news/mls-vallarta-2020-real-estate-report/

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