El mercado inmobiliario de México enfrenta un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda, y la desaceleración de la construcción agrava el problema. Varios factores contribuyen a esta crisis, incluidos los altos costos de los materiales, los retrasos relacionados con la pandemia, la escasez de terrenos y las altas tasas de interés, según Jorge Combe, experto en finanzas inmobiliarias.
Combe destacó la interrupción en el proceso de construcción y señaló que los retrasos actuales se traducirán en una falta de nuevos departamentos en 2026, 2027 y 2028, lo que podría generar inflación o plusvalías en las áreas centrales. A pesar de estos desafíos, la demanda sigue siendo fuerte debido a las tendencias demográficas. "La oferta de nuevos departamentos caerá porque no se están construyendo suficientes edificios, aunque, por otro lado, la demanda continúa debido a factores demográficos", explicó.
Los datos de 4S Real Estate muestran que, si bien en México se venden alrededor de 400.000 viviendas al año, solo la mitad son de nueva construcción, lo que indica una disminución significativa en la actividad de construcción. Marisol Becerra, de 4S Real Estate, señaló los obstáculos regulatorios y el aumento de los costos del terreno como obstáculos para los nuevos proyectos. "Algunos procedimientos de construcción tardan hasta cinco años en completarse", dijo, y agregó que una acumulación de proyectos de hace una década limita aún más el inventario.
Becerra también enfatizó el papel de los factores sociales como el aumento de las tasas de divorcio y la mayor esperanza de vida en el impulso de la demanda de vivienda. "Uno de cada tres matrimonios termina en divorcio, y cada divorcio requiere una nueva casa; además, la esperanza de vida está aumentando", explicó. La demanda ha aumentado significativamente, con ventas de apartamentos en las principales ciudades que aumentaron de 38,000 en 2017 a más de 49,500 mensuales en 2023. Sin embargo, los nuevos desarrollos no han seguido el ritmo.
Ciudades clave como Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y destinos costeros como Puerto Vallarta y Mazatlán han visto una actividad inmobiliaria significativa. Ciudad de México lideró las ventas el año pasado (39%), seguida de Guadalajara (17%) y Monterrey (9%). Mazatlán experimentó un crecimiento particularmente rápido, con ventas que se duplicaron anualmente.
La escasez de oferta ha provocado un aumento dramático en los costos de alquiler en la Ciudad de México, con Inegi reportando un aumento del 21.4% desde diciembre de 2018, el mayor aumento bajo la administración actual. Las medidas de control de alquileres, aunque pretenden ayudar, están generando preocupaciones sobre la posibilidad de limitar aún más la disponibilidad de propiedades en alquiler. Fernando Rodríguez Bustamante advirtió que estas reformas pueden desalentar los alquileres, ya que los inversores encuentran otras opciones, como los bonos del gobierno, más rentables.
Canadevi Valle de México ha propuesto desarrollar 4.000 viviendas asequibles en la Ciudad de México, pero esto requiere cambios en las regulaciones de planificación urbana. Leopoldo Hirschhorn Cymerman destacó la necesidad de optimizar el uso del suelo y agilizar las aprobaciones para satisfacer la demanda. "La producción de vivienda está por debajo de la demanda. En la Ciudad de México, solo una de cada 10 nuevas parejas podrá obtener una nueva casa", dijo.
Los líderes de la industria están pidiendo una reforma integral, que incluya una planificación urbana actualizada, una mayor densidad en áreas estratégicas y un mejor acceso al crédito. Sin estos cambios, la brecha entre la oferta y la demanda probablemente se ampliará, lo que aumentará aún más los costos de la vivienda. Los esfuerzos coordinados son cruciales para abordar esta creciente crisis y garantizar una vivienda adecuada para la población de México.
Escrito por Mexpat Realtors – Marzo 2025
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