Le marché immobilier mexicain est confronté à un grave déséquilibre entre l'offre et la demande, le ralentissement de la construction aggravant le problème. Plusieurs facteurs contribuent à cette crise, notamment le coût élevé des matériaux, les retards liés à la pandémie, la pénurie de terrains et les taux d'intérêt élevés, selon Jorge Combe, expert en financement immobilier.
Combe a souligné la perturbation du pipeline de construction, notant que les retards actuels se traduiront par un manque de nouveaux appartements en 2026, 2027 et 2028, ce qui pourrait entraîner une inflation ou des plus-values dans les zones centrales. Malgré ces défis, la demande reste forte en raison des tendances démographiques. « L'offre de nouveaux appartements va diminuer parce que les bâtiments ne sont pas suffisamment construits, même si, d'un autre côté, la demande continue en raison de facteurs démographiques », a-t-il expliqué.
Les données de 4S Real Estate montrent que si environ 400 000 maisons sont vendues chaque année au Mexique, seule la moitié sont nouvellement construites, ce qui indique une baisse significative de l'activité de construction. Marisol Becerra de 4S Real Estate a souligné les obstacles réglementaires et la hausse des coûts des terrains comme des obstacles aux nouveaux projets. « Certaines procédures de construction prennent jusqu'à cinq ans pour être finalisées », a-t-elle déclaré, ajoutant qu'un arriéré de projets vieux de dix ans limite encore davantage l'inventaire.
Becerra a également souligné le rôle des facteurs sociaux comme la hausse des taux de divorce et l'allongement de l'espérance de vie dans la demande de logements. « Un mariage sur trois se termine par un divorce, et chaque divorce nécessite un nouveau logement ; en outre, l'espérance de vie augmente », a-t-elle expliqué. La demande a augmenté de manière significative, les ventes d'appartements dans les grandes villes passant de 38 000 en 2017 à plus de 49 500 par mois en 2023. Cependant, les nouveaux développements n'ont pas suivi le rythme.
Des villes clés comme Mexico, Guadalajara, Monterrey et des destinations côtières comme Puerto Vallarta et Mazatlán ont connu une activité immobilière importante. Mexico a été en tête des ventes l'année dernière (39 %), suivie de Guadalajara (17 %) et de Monterrey (9 %). Mazatlán a connu une croissance particulièrement rapide, les ventes doublant chaque année.
La pénurie d’offre a entraîné une augmentation spectaculaire des coûts de location à Mexico, Inegi signalant une hausse de 21,4 % depuis décembre 2018, soit la plus forte augmentation sous l’administration actuelle. Les mesures de contrôle des loyers, bien que destinées à aider, suscitent des inquiétudes quant à une limitation supplémentaire de la disponibilité des biens locatifs. Fernando Rodríguez Bustamante a averti que ces réformes pourraient décourager les locations, car les investisseurs trouvent d’autres options, comme les obligations d’État, plus rentables.
Canadevi Valle de México a proposé de développer 4 000 logements abordables à Mexico, mais cela nécessite des changements dans la réglementation de l’urbanisme. Leopoldo Hirschhorn Cymerman a souligné la nécessité d’optimiser l’utilisation des terres et de rationaliser les approbations pour répondre à la demande. « La production de logements est inférieure à la demande. À Mexico, seul un nouveau couple sur 10 pourra obtenir un nouveau logement », a-t-il déclaré.
Les dirigeants du secteur appellent à une réforme globale, notamment une planification urbaine actualisée, une densité accrue dans les zones stratégiques et un meilleur accès au crédit. Sans ces changements, l’écart entre l’offre et la demande va probablement se creuser, ce qui fera encore augmenter les coûts du logement. Des efforts coordonnés sont essentiels pour faire face à cette crise croissante et garantir un logement adéquat à la population mexicaine.
Écrit par Mexpat Realtors – Mars 2025
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