l est facile d'accuser les travailleurs à distance d'être à l'origine du marché immobilier chaotique de la pandémie. Les cols blancs très bien payés qui ont exercé leur nouvelle liberté et ont transformé des lieux autrefois bon marché en lieux "Villes-étoilesLes "grands" font des méchants bien vivants.
Mais un nouveau l'analyse de l'Economic Innovation Group, une organisation bipartisane de politique publique, affirme que, finalement, le passage au travail à domicile pourrait devenir l'antidote à la flambée des prix que nous avons observée. En effet, les régions où les travailleurs à distance affluent - la Sun Belt, dans le sud des États-Unis, et les banlieues des grandes villes côtières - sont précisément celles qui sont les mieux équipées pour construire des logements bon marché afin d'absorber l'afflux de nouveaux travailleurs à distance.
"Les gens sont en mesure de prendre davantage en compte l'accessibilité financière, tout en accordant moins d'importance à la nécessité d'être proche du bureau", m'a déclaré Adam Ozimek, économiste en chef de l'Economic Innovation Group et l'un des auteurs de l'étude.
Ces régions offrent généralement des terrains à bâtir moins chers, moins de formalités administratives pour les promoteurs et un bon bilan en matière de construction de nouveaux logements, ce qui augure bien de leur capacité à accueillir des milliers de nouveaux résidents. Le déplacement de la population vers ces lieux de travail éloignés très prisés contribuera également à atténuer la pression sur les prix dans les grandes villes telles que New York et San Francisco, qui luttent depuis des années pour construire suffisamment de logements afin de faire baisser les prix. Une fois que l'offre de logements dans les zones nouvellement populaires commencera à rattraper l'augmentation de la demande créée par la pandémie, les loyers baisseront - et pourraient même finir par être inférieurs aux niveaux d'avant la pandémie, selon le modèle de l'EIG.
Mais la marche vers des logements moins chers n'est pas imminente. Beaucoup d'appartements multifamiliaux et de condominiums devraient être achevés au cours de l'année prochaine, mais ces nouvelles unités ne suffiront pas à répondre à l'augmentation de la demande de logements. La hausse des taux d'intérêt et les craintes de récession ont incité les promoteurs à retarder d'autres projets. S'il est clair que le marché de l'emploi a changé pour toujours, l'avenir exact du travail à distance reste incertain - certains employeurs reviennent sur leur politique de "priorité au travail à distance", et d'autres se tournent vers les entreprises. commande de travailleurs de retour au bureau.
Il y a cependant des raisons d'être optimiste. Le passage au travail à domicile a peut-être alimenté des augmentations spectaculaires des coûts du logement au début de la pandémie, mais à long terme, il permettra à davantage de travailleurs de vivre dans des zones où les logements sont abondants et plus faciles à construire - ce qui est une bonne nouvelle pour le marché du logement américain.
Le travail à distance a accéléré les tendances en matière de logement
D'une certaine manière, les changements de logements liés à la pandémie étaient attendus depuis longtemps. Depuis des années, les Américains quittent les villes côtières coûteuses comme New York et San Francisco et les villes industrielles du Midwest pour s'installer dans les montagnes de l'Ouest et la Sun Belt. Mais avec de nombreux cols blancs soudainement détachés de leur bureau dans les centres-villes animés, la migration des villes densément peuplées vers des lieux où le logement est moins cher s'est accélérée. Dans des villes comme Phoenix, Boise (Idaho) et Charlotte (Caroline du Nord), les loyers et les prix des logements ont explosé. Jay Parsons, responsable des questions économiques pour la société de logiciels immobiliers RealPage, a déclaré qu'il pensait que la plupart de ces délocalisations auraient fini par se produire. Mais la pandémie a incité de nombreuses personnes à aller de l'avant et à déménager.
"Ce sont des tendances qui ont commencé bien avant COVID, mais qui ont certainement accéléré ce changement", m'a dit M. Parsons. "Nous avons constaté une demande énorme entre 2020 et 2021 dans les banlieues en général, et dans la Sun Belt en particulier.
Le passage au travail à distance a également accéléré le désir de nombreuses personnes de disposer de plus d'espace. Lorsque votre chambre à coucher se transforme soudain en bureau à domicile, vous réalisez à quel point votre appartement est exigu. Dans tout le pays, les travailleurs à distance ont choisi de se séparer de leurs colocataires ou de chercher des maisons plus grandes.
Le double désir d'un nouvel emplacement et d'un plus grand espace s'est combiné pour augmenter considérablement la demande de logements. Au lieu d'un lent ruissellement de personnes cherchant un nouvel appartement ou déménageant en banlieue, c'est une cascade de déménageurs qui a frappé le marché d'un seul coup. Mais en raison des perturbations de la construction et de la lenteur naturelle du processus, les constructeurs et les promoteurs immobiliers ont eu du mal à suivre. "Il s'agit d'un événement assez unique dans l'histoire de l'immobilier, qui a vu la forme fondamentale de la demande de logements changer pour des millions de personnes en l'espace de quelques mois seulement", m'a dit Jeff Tucker, économiste principal chez Zillow.
Entre 2020 et 2022, les loyers ont augmenté de 8% et les prix des logements de plus de 20% au niveau national, corrigés de l'inflation. À Phoenix, les loyers ont augmenté de 26% au cours de la même période, selon les données corrigées de l'inflation de Zillow. À Las Vegas, les loyers ont augmenté de 23%. Les habitants de Charlotte ont vu leurs loyers augmenter de 13%. A papier publiée cette année par la Banque fédérale de réserve de San Francisco a estimé que l'adoption généralisée du travail à distance expliquait plus de la moitié de l'augmentation nationale du prix des logements depuis 2019 et une part similaire de l'évolution des loyers.
Il y a des raisons d'être optimiste
Cependant, alors que les choses commencent à se normaliser, l'offre augmente. Une première vague de nouvelles offres est prévue pour 2023, lorsque les livraisons d'appartements devraient atteindre un pic après deux années de niveaux de construction élevés. Selon RealPage Market Analytics, plus de 917 000 unités sont en cours de construction aux États-Unis. Il s'agit du deuxième volume le plus important que le pays ait jamais connu et il augmentera la base d'appartements du pays de 4,9%.
La plupart des experts estiment que l'augmentation prochaine du nombre de maisons, de condominiums et d'appartements disponibles signifie que des jours meilleurs s'annoncent pour les locataires. "Cette flambée des prix à court terme devrait être suivie d'une évolution vers un nouvel équilibre, ce qui signifie un certain refroidissement des coûts du logement", m'a dit M. Tucker.
La baisse du coût du logement sera accélérée par le même phénomène qui a fait exploser les prix au début de la pandémie : les gens se déplacent vers des endroits moins chers. La Sun Belt, qui promet un climat plus chaud, plus d'espace et des logements moins chers, est également un paradis pour les promoteurs immobiliers. Dans cette région, les promoteurs bénéficient de coûts fonciers moins élevés, de frais de réglementation moindres et de procédures d'approbation plus rapides pour les nouveaux projets, ce qui facilite la construction de logements par rapport à d'autres régions du pays, a expliqué M. Parsons. Ces marchés moins coûteux "tendent à être des endroits où l'on construit davantage", a déclaré M. Ozimek de l'Economic Innovation Group - après tout, c'est la raison pour laquelle ils ont réussi à rester moins chers en premier lieu.
Les habitants des hauts lieux du télétravail pourraient se demander : "Tous ces télétravailleurs ne vont-ils pas simplement amener les prix de New York ou de San Francisco dans ma ville ?" Mais les villes "superstars" comme San Francisco, Seattle, New York et Los Angeles sont devenues de plus en plus inabordables parce que leur offre de logements est relativement inélastique. Les terrains y sont plus difficiles à trouver et plus chers, tandis que des lois de zonage restrictives limitent le nombre d'unités de logement que les promoteurs peuvent construire sur une même parcelle. En comparaison, la Sun Belt et les régions plus rurales "devraient être en mesure de répondre à la demande", a déclaré M. Tucker, parce qu'elles ont moins d'obstacles à surmonter.
"Le type d'endroits où la pandémie et le travail à distance ont poussé les gens est exactement le type d'endroits en Amérique où l'offre est assez élastique", m'a dit M. Tucker.
Prenons l'exemple de Houston et de Dallas, deux métropoles texanes qui ont réussi à rester "remarquablement abordables pour être des endroits très demandés", a déclaré M. Tucker. À Houston, modifications des lois sur le zonage ont considérablement réduit la taille minimale des terrains dans toute la ville, ce qui permet aux promoteurs de construire plus de maisons sur la même superficie. Dallas, quant à elle, comptait le plus grand nombre d'unités d'habitation futures autorisées de toutes les métropoles du pays au début de l'année 2022, Houston arrivant juste derrière, selon les données compilées par la National Association of Home Builders (Association nationale des constructeurs d'habitations).
À long terme, ces changements devraient contribuer à refroidir les loyers et les prix des logements et, dans certains cas, pourraient ramener les prix à un niveau inférieur à celui qu'ils avaient avant que tout ce chaos ne commence. Selon le modèle du GIE, la vague de nouvelles offres qui arrive sur le marché devrait faire baisser les loyers corrigés de l'inflation de 3,7% à long terme. Les gens s'installent également dans des endroits où l'on construit davantage de logements et quittent ceux qui n'en construisent pas, ce qui devrait faire baisser les loyers sur un marché immobilier moyen de 0,5% supplémentaire. En outre, comme davantage de personnes vivront dans des endroits moins chers, les coûts de logement de l'Américain moyen seront probablement inférieurs de 1,7%.
Le calendrier de cette libération de la pression est flou, car les chercheurs du GIE ne savent pas quand il y aura suffisamment de nouvelles offres. En outre, il s'agit de moyennes nationales, de sorte que les marchés individuels pourraient connaître des changements encore plus importants. Il y a également des raisons de penser que ces estimations sont prudentes, a ajouté M. Ozimek. S'il s'avère que la majeure partie de l'évolution de la demande de logements est due aux faibles taux d'intérêt plutôt qu'au travail à distance, ou si davantage d'employés commencent à travailler à distance, les baisses de loyer pourraient être encore plus importantes.
D'un autre côté, il y a beaucoup de choses que nous ne savons pas encore
Aucun de ces effets positifs ne se concrétisera si nous ne construisons pas davantage de logements. Mais aujourd'hui, les promoteurs immobiliers se retirent en raison de la hausse des taux d'intérêt et des craintes de récession. Cela pourrait retarder certains des progrès réalisés en matière d'accessibilité financière grâce aux migrations de l'ère pandémique.
"Nous devons sortir de cette période de forte inflation que la Fed tente d'atténuer", a déclaré M. Ozimek. "Ensuite, je pense que nous verrons des conditions plus normales sur le marché du logement et une sorte d'ajustement progressif de l'offre à la demande.
D'autres facteurs doivent être pris en compte, notamment le sort final de notre travail à distance. Entre 2019 et 2021, le nombre de personnes travaillant principalement à domicile triplé à 27,6 millions de personnes, soit environ 18% du marché du travail, selon le Bureau du recensement des États-Unis. Dans un enquête réalisée par le cabinet de conseil McKinsey au printemps, plus d'un tiers des salariés américains ont déclaré avoir la possibilité de travailler à distance cinq jours par semaine. Mais nous ne savons pas encore dans quelle mesure les employés continueront à travailler à domicile à long terme, ni dans quelle mesure cela jouera dans les décisions de relocalisation. Nous constatons déjà que de plus en plus de cadres poussent leurs employés à revenir au bureau. Snap a récemment employés commandés de travailler au bureau au moins quatre jours par semaine à partir de février. Elon Musk a affirmé son autorité sur Twitter en mettre fin au travail à distance.
L'affaiblissement de l'économie peut donner l'impression aux chefs d'entreprise qu'ils ont plus de latitude pour dicter les modalités de travail de leurs employés. D'un autre côté, comme l'a déjà souligné mon collègue Aki Ito argumentéEn outre, une récession pourrait renforcer le travail à distance, les employeurs cherchant à réduire leurs dépenses immobilières. À l'avenir, un marché du travail où les emplois entièrement à distance abondent pourrait inciter davantage de travailleurs à s'installer dans des régions moins chères où l'offre de logements peut mieux répondre à la demande. Seul l'avenir nous le dira.
Malgré les turbulences de ces deux dernières années, il y a de nombreuses raisons de croire que des jours meilleurs attendent les locataires et les acquéreurs de logements. Le pays souffre d'une pénurie massive de logements - jusqu'à 3,8 millions d'unitésSelon certaines estimations, le taux de chômage a augmenté de plus de 50 %, et nous devons encore examiner tous les effets que la pandémie a eus sur la demande de logements. Mais il ne faut pas négliger les effets positifs qui pourraient résulter d'un remaniement de la main-d'œuvre du pays.
Source : https://www.businessinsider.com/remote-work-home-house-prices-rent-cost-decline-cheaper-cities-2023-1?r=MX&IR=T
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